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湖北大学成教:浅谈房屋租赁权性质

来自:湖北大学成教网   2011-11-21    浏览

 湖北大学成教房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系,目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点,对于房屋租赁权的定性,有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质,从而对其进行法律规制和有效保护,还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。 

  关键词:房屋租赁权;买卖不破租赁;物权优先性 
一、房屋租赁权的定性 
关于租赁权的概念有学者认为,认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利,包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利,如"承租人之权利,为使用收益权,包括为使用收益必要之占有之权利,此等权利总称为租赁权。"可以看出,租赁契约生效后,租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中,是有争议的。笔者认为,房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。 
民法理论上,所有权属于物权,租赁权属于债权,基于"物权优于债权",早期罗马法实行的是"买卖击破租赁"原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益,致使租赁关系极不稳定,并从而导致社会纠纷,严格意义上的"买卖不破租赁",其表述应当是"不动产租赁物所有权的转移不破租赁",或者"不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权"。由此可以看出,"买卖不破租赁"是债权的一个特例,此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故"买卖不破租赁"原则并不违背"物权优于债权"的原则,作为一个特例,在市场经济下更有其重要意义和法律价值。 
二、房屋租赁权性质返璞归真 
如果房屋租赁权是物权的一种,则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类,房屋租赁权的性质应有新的考虑。 
(一)物权性 
1、物权"掠影" 
关于物权的概念,自德国立法首次出现"物权"表述至今,主要有三种学说,即"对物关系说","对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说",我国立法和学界多将物权定义为:物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系,也是对物关系,物权是二者的结合。 
传统物权理论认为,物权与债权相比较,具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性,是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者,其他任何人不得予以非法干预,否则即构成侵权,这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反,债权人基于其债权,虽然可以请求债务人为或不为一定行为,但他不能直接支配债务人的所有物,这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明,一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许"一物一权"的原则被破坏,则因所有权的复数性所产生的利益冲突,必将损害物权的排他性。债权作为请求权,不能对抗第三人,亦即无排他力。三是物权的永久性。物权的永久性表明,只要物能持续存在,物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体,二者共命运,物在权在,物灭权失。债权并非如此,债权基础一旦消失,债权也随同消灭,根本不问物存在与否,这是债权暂时性的理论依据。可见,物权与债权的界限是非常清晰的,双方之间不会有模糊的状态,非此即彼的现象不可能客观存在。 
以此权威观点考察租赁权,不难发现,租赁权具有物权基本概念所定义的内涵。租赁权体现对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之租赁物,无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益,以及特定条件下的转租权,即受限的处分权益。因此,对于租赁物,租赁权人是享有或多或少的、一定范围的支配权的。 
2、租赁权及其物权性质 
所谓物权的性质,并不必然能涵盖所有物权种类的特征,而物权性质在权威教材中有详细解读,故为了行为简练,只讨论与租赁权特征相同或相近的性质,进而确定租赁权性质事项,进而作为将其归入物权或债权的依据。首先,租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对房屋的使用,对房屋的转租即是体现。其次,租赁权是权利人直接支配特定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益,在于通过支配而获得物之利益,租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于他人之物的权利。再次,租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益物权之对抗效力,此点将详述于下文。总言之,租赁权具有物权所特有的诸多性质,因此,将其归入物权有其合理性和可行性。 
(二)用益物权性 
1、用益物权本质属性 
用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产,在一定范围内加以占有、使用和收益的权利(《物权法》第117条)。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于:⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利,是有其特定内涵的权利,这是其区别于所有权的地方,一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权,虽同为定限物权,但目的不同,后者在于担保主债权的实现,目的在于担保,体现出物之交换价值,而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。 
2、房屋租赁权之用益物权性 
房屋租赁权符合用益物权的基本特征,符合用益物权的基本目的,房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权;是以使用或收益或二者兼有为目的的;是建立在他人所有之不动产之上的权利;使用、收益必须合法占有租赁物方可进行,无论是为己使用,抑或是为己收益而为他人使用。因此,房屋租赁权符合用益物权的特征,在本质上,应是用益物权之一种。 
用益权属于他物权,是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权,虽不完全具备所有权(或曰自物权)的一切特征,但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢?回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的,乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能,这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权,要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同,显然是非理性的。所以,租赁权的性质只能是物权,而不是债权,更不是什么债权物权化。 
承租人没有物的所有权,但又需要使用它;而出租人虽享有物之所有权,一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成,这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求,在不能准确判明合同用语的含义时,应当根据合同的目的来解释合同。所以,合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为,在界定租赁权的属性时,考察租赁合同的目的,并进而确认租赁权的性质,是大有裨益的。租赁合同以何为目的?稍有社会生活经验的人一眼就能发现,租赁合同的目的,对出租人而言,只能是收取租金;对承租人来讲,肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的,因此,就租赁合同的目的而言,租赁权是完全可以归入物权体系之中的。 

编辑:湖北大学成教

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